Бизнес-план базы отдыха
- Стартовые вложения
- 232 737 000 ₽
- Прибыль в месяц
- 1 094 000 ₽
База отдыха — это домики или корпуса на природе: у озера, в лесу, у реки, с банями, кафе, прокатом и площадками для мероприятий. Гости приезжают на выходные и праздники, компании — на корпоративы, семьи — на летний отпуск.
Главный вопрос этого бизнес-плана — сколько стоит построить базу отдыха и окупается ли она. Мы посчитали мини-базы на 3 и 8 домиков и базы на 20 и 40 домиков. Короткий ответ: мини-база на 3 домика приносит владельцу около 110 тыс. рублей в месяц, а база на 40 домиков с рестораном — около 1,1 млн. Но построить базу с нуля по ценам 2026 года стоит 18–233 млн рублей, и вложения окупаются 8–16 лет. Это бизнес для тех, у кого уже есть земля, постройки или доступ к субсидиям.
База отдыха как бизнес в 2026 году
- Спрос на внутренний туризм держится, но цены растут медленнее затрат. По данным Росстата, день в доме отдыха или пансионате стоил в среднем 3,5 тыс. рублей с человека в январе 2026 года, 4,1 тыс. — в июне и 3,7 тыс. — в сентябре. Сутки в гостинице 3* — 2,6–2,7 тыс. рублей с человека.
- Строительство дорогое. Каркасный домик под ключ стоит 80–100 тыс. рублей за метр, сети и подключение электричества добавляют 20–30%.
- Сезонность. Летом и в выходные база полная, в будни межсезонья пустует; загрузка за год — 40–45%.
- Туристический налог. В 2026 году ставку до 2% стоимости проживания (не меньше 100 рублей за сутки) устанавливают муниципалитеты; налог платит гость, а база собирает и перечисляет его.
- Реестр. С 2025 года базы отдыха и другие средства размещения работают, только если внесены в единый реестр классифицированных средств размещения.
При каком масштабе база отдыха окупается
Расчет для базы в 1–2 часах езды от регионального центра. Домик 40 м² на 4 гостей; средняя цена за сутки — 8 тыс. рублей (летом и в выходные дороже, в будни межсезонья дешевле). Средний заезд — 1,8 суток. Баня — 3,5 тыс. рублей за сеанс. Земля — в долгосрочной аренде. Домики и постройки служат 20 лет.
| Формат | Домико-суток в год | Загрузка | Выручка | Вложения | Прибыль в месяц | Доходность | Окупаемость | Человек |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 домика и баня, владелец ведет сам | 416 | 38% | 4,3 млн | 18,3 млн | 110 тыс. | 7% | 8,4 года | 1 |
| Мини-база: 8 домиков и баня | 1 168 | 40% | 10,5 млн | 43,2 млн | 157 тыс. | 4% | 10,9 года | 4 |
| База на 20 домиков, 2 бани, кафе | 3 066 | 42% | 35,7 млн | 117,6 млн | 139 тыс. | 1% | 16,2 года | 16 |
| База на 40 домиков, 3 бани, ресторан, зал | 6 570 | 45% | 77,9 млн | 232,7 млн | 1,09 млн | 6% | 9,6 года | 25 |
Прибыль — после налога, НДС 5% (при выручке больше 20 млн) и амортизации. Окупаемость — по денежному потоку: прибыль плюс амортизация.
Что из этого следует:
- Мини-база на 3 домика — это работа владельца. 110 тыс. в месяц складываются из того, что владелец сам принимает гостей, убирает домики и топит баню.
- База на 20 домиков с кафе — «мертвая зона». Ей нужны управляющий, охрана, повара и официанты, а загрузки кафе от 20 домиков на них не хватает.
- База на 40 домиков зарабатывает больше всех, но и стоит больше всех: доходность около 6% в год — ниже ставки по вкладу. Ресторан, банкеты и мероприятия загружают базу в будни.
- Главная проблема — стоимость стройки. Если земля и постройки уже есть, а строить нужно только домики и сети, окупаемость сокращается в 1,5–2 раза.
Сколько остается с суток в домике
С домика за 8 тыс. рублей в сутки у базы на 40 домиков: белье, стирка и уборочные расходники — около 670 рублей, комиссия сервисов бронирования (половина броней, 15%) — 600, электричество с отоплением, вода и вывоз мусора — около 1 060, НДС — 380. Остается около 5,3 тыс. рублей на зарплаты, ремонт, аренду земли и прибыль. Сам домик с сетями стоит 4,3 млн рублей — за 20 лет службы это около 1,3 тыс. рублей износа на каждые проданные сутки.
Мини-база на 3 домика: сколько приносит
Расчет: три каркасных домика и баня на своем или арендованном участке, владелец сам ведет базу — принимает гостей, убирает, топит баню, ведет соцсети.
| Статья | В год, руб. |
|---|---|
| Проживание: 416 домико-суток по 8 000 руб. | 3 329 000 |
| Баня | 843 000 |
| Прокат, мангалы, дрова | 125 000 |
| Выручка | 4 297 000 |
| Электричество с отоплением, вода, вывоз мусора, септик | 540 000 |
| Белье, стирка, расходники | 277 000 |
| Аренда земли и налог на землю | 260 000 |
| Комиссия сервисов бронирования | 250 000 |
| Ремонт домиков, дороги, снег | 180 000 |
| Реклама: сайт, карты, соцсети | 135 000 |
| Касса, бухгалтерия, связь, интернет | 120 000 |
| Страхование | 45 000 |
| Амортизация домиков, бани и сетей (20 лет) | 870 000 |
| Налог УСН 15% и взносы ИП за себя | 300 000 |
| Чистый доход владельца | 1 320 000 |
Около 110 тыс. рублей в месяц. Вложения — 18,3 млн: три домика с мебелью — 10,5 млн, сети к ним — 2,4 млн, подключение электричества, скважина, септик и дорога — 1,5 млн, баня — 3 млн, запуск и резерв — 0,9 млн.
База на 40 домиков: вложения
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| 40 каркасных домиков по 40 м² с мебелью | 140 000 000 |
| Сети к домикам: электричество, вода, канализация | 32 000 000 |
| Общая инфраструктура: подключение электричества, скважины, очистные, дороги, парковка, благоустройство | 18 000 000 |
| Ресторан с кухней и зал для мероприятий | 25 000 000 |
| 3 бани | 9 000 000 |
| Сайт, фото, реклама первого сезона | 600 000 |
| Резерв на 3 месяца постоянных расходов | 8 137 000 |
| Итого | 232 737 000 |
Базу строят очередями: сначала 10–15 домиков, баня и кафе, потом расширяются на заработанные деньги и кредит. В расчете — база, которая уже работает в полном составе.
База на 40 домиков: выручка
| Статья | Объем в год | Цена | Выручка, руб. |
|---|---|---|---|
| Проживание | 6 570 домико-суток | 8 000 руб. | 52 560 000 |
| Ресторан: завтраки и ужины гостей | 15 768 гостей-обедов | 900 руб. | 14 191 000 |
| Банкеты, корпоративы, свадьбы | 6 000 000 | ||
| Бани | 903 сеанса | 3 500 руб. | 3 162 000 |
| Прокат, мангалы, лодки, экскурсии | 1 971 000 | ||
| Итого | 77 884 000 |
Загрузка 45% за год складывается из почти полной загрузки летом, в выходные и праздники и 20–25% в будни межсезонья. Корпоративы и банкеты поднимают загрузку будней.
База на 40 домиков: штат и зарплаты
| Должность | Человек | Зарплата в месяц | Взносы в месяц | В год с взносами, руб. |
|---|---|---|---|---|
| Горничные — одна на 6 домиков | 7 | 40 000 | 12 000 | 4 368 000 |
| Повара, график 2/2 | 4 | 65 000 | 19 500 | 4 056 000 |
| Официанты | 4 | 42 000 | 12 600 | 2 621 000 |
| Администраторы, график 2/2 | 2 | 60 000 | 18 000 | 1 872 000 |
| Охрана, график 2/2 | 2 | 45 000 | 13 500 | 1 404 000 |
| Управляющий | 1 | 90 000 | 27 000 | 1 404 000 |
| Посудомойщицы | 2 | 35 000 | 10 500 | 1 092 000 |
| Менеджер по мероприятиям | 1 | 70 000 | 21 000 | 1 092 000 |
| Техник-разнорабочий | 1 | 50 000 | 15 000 | 780 000 |
| Банщик | 1 | 50 000 | 15 000 | 780 000 |
| Итого | 25 | 19 469 000 |
Суммы — до вычета НДФЛ, ориентир для региона. Взносы в расчете — 30% без пониженного тарифа: проверьте, входит ли ваш основной ОКВЭД в перечень приоритетных отраслей (распоряжение Правительства № 4125-р) — общепит в него входит, и для ресторана при базе взносы сверх 1,5 МРОТ составили бы 15%. Летом базе нужны сезонные помощники — их оплачивают из летней выручки.
Кто не на зарплате:
- Владелец — директор: стройка, развитие, крупные клиенты. Его доход — прибыль; если нанять директора за 150 тыс., расходы вырастут на 2,3 млн в год с взносами, и прибыль снизится примерно до 930 тыс. в месяц.
- Бухгалтерия и уборка территории — по договорам.
База на 40 домиков: все расходы и прибыль
| Статья | В год, руб. |
|---|---|
| Зарплаты с взносами | 19 469 000 |
| Амортизация домиков, построек и сетей (20 лет) | 11 200 000 |
| Электричество с отоплением, вода, вывоз мусора, очистные | 6 980 000 |
| Продукты для ресторана | 6 663 000 |
| Белье, стирка, расходники | 4 380 000 |
| Комиссия сервисов бронирования | 3 942 000 |
| Ремонт домиков, сантехника, дороги, снег | 2 600 000 |
| Реклама: сайт, карты, соцсети | 1 400 000 |
| Аренда земли и налог на землю | 1 000 000 |
| Страхование | 600 000 |
| Касса, бухгалтерия, связь, интернет, сигнализация | 500 000 |
| Итого | 58 734 000 |
Выручка 77,88 млн минус НДС 3,71 млн и расходы 58,73 млн — прибыль до налога 15,44 млн рублей. Налог на УСН «доходы минус расходы» 15% — 2,32 млн. Чистая прибыль — 13,13 млн рублей в год, около 1,09 млн в месяц. Вместе с амортизацией база получает 24,3 млн рублей в год. Окупаемость — 232,74 млн / 24,33 млн — около 9,6 года.
Насколько результат зависит от загрузки, цен и субсидий
| Сценарий | Выручка | Прибыль в месяц | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|
| Базовый | 77,9 млн | 1,09 млн | 6% | 9,6 года |
| Загрузка выше на 15% | 88,2 млн | 1,65 млн | 9% | 7,5 года |
| Загрузка ниже на 15% | 67,6 млн | 537 тыс. | 3% | 13,2 года |
| Цены выше на 10% | 85,7 млн | 1,54 млн | 8% | 7,8 года |
| Цены ниже на 10% | 70,1 млн | 643 тыс. | 3% | 12,3 года |
| Субсидия 50% на домики | 77,9 млн | 1,34 млн | 10% | 6,8 года |
| Загрузка ниже на 15% и цены ниже на 10% | 60,8 млн | 124 тыс. | 1% | 18,3 года |
Главный риск — загрузка в будни и межсезонье: расходы на персонал, отопление и обслуживание идут круглый год, а выручка приходит в основном летом и в выходные.
Что нужно для базы отдыха
Участок. Земля с видом разрешенного использования для туристического обслуживания или отдыха (рекреации), подъезд круглый год, возможность подключить электричество нужной мощности — для 40 домиков с электроотоплением это сотни киловатт. У воды — ограничения водоохранной зоны: нельзя строить у самого берега и сбрасывать стоки.
Домики. Каркасные или модульные, утепленные для круглогодичной работы; некапитальные модули ставят без разрешения на строительство, капитальные дома — по проекту и разрешению.
Инфраструктура. Скважина или водопровод, септики или локальные очистные, дороги, парковка, освещение, площадки, причал или пляж.
Сервис. Баня, кафе или ресторан, прокат лодок, велосипедов, лыж, мангальные зоны, детская площадка, программы для компаний.
Персонал. Администраторы, горничные, техник, охрана; при ресторане — повара и официанты; летом — сезонные помощники.
Требования и регистрация
- Форма. ИП или ООО; ОКВЭД 55.20 «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания», для ресторана — 56.10.
- Реестр средств размещения. Базу вносят в единый реестр классифицированных средств размещения, который ведет Росаккредитация; без этого нельзя принимать гостей. Для гостевых домов в индивидуальных жилых домах — отдельный порядок классификации до 2027 года.
- Туристический налог — до 2% стоимости проживания в 2026 году, не меньше 100 рублей за сутки; ставку устанавливает муниципалитет.
- Налог — УСН 15% «доходы минус расходы»; при выручке больше 20 млн — НДС 5%; гостиничные услуги могут облагаться НДС 0% при выполнении условий Налогового кодекса — проверьте с бухгалтером.
- Пожарная безопасность, санитарные требования, договор на вывоз отходов, анализ воды из скважины.
- Онлайн-касса, регистрация гостей.
Где брать гостей
- Сервисы бронирования — Яндекс Путешествия, Островок, Авито — с комиссией 12–18%.
- Свой сайт, карты и соцсети — прямые брони без комиссии, повторные гости.
- Компании — корпоративы, тимбилдинги, выездные мероприятия в будни.
- Свадьбы, юбилеи, выпускные — банкеты с проживанием.
- Туроператоры и школы — программы выходного дня, детский отдых.
Риски
- Низкая загрузка в будни и межсезонье. Нужны программы для компаний и мероприятия.
- Стоимость стройки. Перерасход на сетях и дорогах — частая причина, по которой база не окупается; строят очередями.
- Погода и сезон. Дождливое лето снижает выручку года.
- Персонал — найти горничных и поваров за городом трудно, нужен транспорт или жилье для сотрудников.
- Земля и разрешения — вид использования участка, водоохранная зона, подключение электричества.
С чего начать
- Найти участок с правильным видом использования, подъездом и возможностью подключить электричество; проверить ограничения.
- Посчитать модель под свою землю: сколько стоят сети, сколько домиков нужно, какая загрузка реальна в вашем регионе.
- Начать с 3–5 домиков и бани, обкатать сервис и маркетинг.
- Подать заявку на региональную субсидию на модульные средства размещения.
- Расширяться очередями: домики, кафе, зал для мероприятий — когда выходные стабильно заполнены.
Источники
- Цены на дом отдыха, пансионат и гостиницы по месяцам 2026 года: Росстат, «Средние потребительские цены на отдельные виды товаров и услуг».
- Рентабельность гостиниц и общепита в 2025 году: ФНС, среднеотраслевые показатели.
- Ставки туристического налога 2025–2029 годов: ФНС.
- Классификация и единый реестр средств размещения: Федеральный закон от 30.11.2024 № 436-ФЗ.
- Субсидии на модульные средства размещения: Правительство России.
- Перечень приоритетных отраслей для пониженных взносов: распоряжение Правительства от 27.12.2025 № 4125-р.
- НДС на УСН с 2026 года: ФНС.
Оговорка о расчетах
Все цифры — модель, а не гарантия результата. Расчет сделан для базы в 1–2 часах езды от регионального центра в ценах октября 2026 года. Стоимость стройки и сетей, цена суток, загрузка, зарплаты и тарифы на электричество сильно различаются по регионам и участкам; таблица сценариев показывает, насколько результат чувствителен к каждому из них. Наши оценки — цена домика 3,5 млн рублей и сетей 0,8 млн, средняя цена суток 8 тыс. рублей, загрузка 38–45%, выручка ресторана и бань. Перед запуском пересчитайте модель: запросите сметы 2–3 подрядчиков на домики и сети, цены и загрузку 5–10 баз отдыха вашего района, технические условия на подключение электричества.
Вопросы и ответы
Сколько стоит построить базу отдыха?
Каркасный домик на 40 м² для 4 гостей под ключ с мебелью — около 3,5 млн рублей, плюс 0,8 млн на сети к нему: электричество, воду, канализацию. Мини-база на 3 домика с баней — около 18 млн, на 8 домиков — около 43 млн, база на 40 домиков с банями, рестораном и залом для мероприятий — около 233 млн. Земля в расчете — в аренде.
Сколько приносит мини-база отдыха?
Три домика по 8 тыс. рублей за сутки при загрузке 38% и баня приносят около 4,3 млн рублей выручки в год и около 110 тыс. рублей в месяц владельцу, который сам ведет базу и убирает домики. Мини-база на 8 домиков с горничными и техником — около 157 тыс. в месяц. Но вложения окупаются 8–11 лет.
Выгодно ли открывать базу отдыха?
Как вложение денег — слабо. Построить базу с нуля по ценам 2026 года стоит дорого, а загрузка за год — 40–45%: летом и в выходные база полная, в будни и межсезонье пустует. Доходность — 1–7% в год, окупаемость — 8–16 лет. Выгоднее купить или арендовать готовую базу, использовать субсидию на модульные домики или начинать с нескольких домиков на своей земле.
Какая загрузка нужна базе отдыха?
В нашем расчете — 38–45% за год: почти полная загрузка в выходные и летом, 15–25% в будни межсезонья. Если загрузка на 15% ниже, прибыль базы на 40 домиков падает вдвое, если на 15% выше — растет в 1,5 раза. Поднимают загрузку будней корпоративы, банкеты, свадьбы, программы для школ и туристические маршруты.
Как открыть базу отдыха с нуля?
Найти участок с подходящим видом разрешенного использования — туристическое обслуживание или отдых — и подключением электричества, проверить водоохранную зону, если участок у воды. Зарегистрировать ИП или ООО (ОКВЭД 55.20), сделать проект, поставить домики и сети, внести базу в реестр классифицированных средств размещения, подключить онлайн-кассу и туристический налог, завести карточки на картах и в сервисах бронирования.
Есть ли господдержка для баз отдыха?
Да. В рамках нацпроекта «Туризм и гостеприимство» регионы распределяют субсидии на модульные некапитальные средства размещения — до 50% стоимости проекта. В нашем расчете субсидия на домики снижает вложения базы на 40 домиков с 233 до 163 млн, а окупаемость — с 9,6 до 6,8 года. Условия отбора — в министерстве туризма своего региона.