Бизнес-план гостиницы
- Стартовые вложения
- 63 979 000 ₽
- Прибыль в месяц
- 614 000 ₽
Гостиница — бизнес по размещению гостей: номера, круглосуточный ресепшн, уборка, завтраки, бронирование через свой сайт и агрегаторы. В областных центрах это мини-отели на 10–15 номеров в переоборудованных помещениях, гостиницы на 20–60 номеров и сетевые отели, которые строят под бренд.
Главный вопрос этого бизнес-плана — сколько стоит открыть или построить гостиницу и при каком числе номеров она окупается. Мы посчитали мини-отель на 10 номеров, гостиницы на 20 и 50 номеров в арендованном здании и строительство своих гостиниц на 20 и 50 номеров. Короткий ответ: гостиница — бизнес масштаба. Мини-отель приносит владельцу-управляющему около 50 тыс. рублей в месяц, гостиница на 20 номеров работает около нуля, на 50 номеров в аренде — около 610 тыс. в месяц с окупаемостью 4,6 года. Строить свое здание по ценам 2026 года невыгодно: 1–4% годовых.
Гостиницы в 2026 году
- Загрузка падает, цены растут. Средняя загрузка отелей в России в 2025 году — 64,8%, на 3,4 п. п. ниже, чем в 2024 году; выше 70% — только в Москве и Новосибирске, по данным Hotel Advisors. В регионах средняя цена номера редко превышает 6–8 тыс. рублей.
- Цены Росстата. Сутки в гостинице 3* в сентябре 2026 года стоили в среднем по России 2 637 рублей с человека, в гостинице 2* — 1 937, 4–5* — 4 003. По регионам 3*: 1 984 рубля в Краснодарском крае, 2 394 в Самарской области, 3 049 в Нижегородской, 3 325 в Татарстане.
- Реестр. Гостиницы и другие средства размещения работают, только если внесены в единый реестр классифицированных средств размещения (закон № 436-ФЗ).
- НДС 0% на проживание до 2030 года. Гостиница на УСН с доходом больше 20 млн рублей может применять ставку 0% к проживанию, если по остальным услугам выбрала общую ставку 22% с вычетами, разъясняет ФНС. Ставки 5% и 7% к проживанию не применяются.
Сколько остается с одной ночи в номере
Гостиница на 50 номеров в арендованном здании. Номер с завтраком — 5 200 рублей за сутки:
| Статья | На ночь в номере, руб. |
|---|---|
| Гость платит: номер с завтраком и дополнительные услуги | 5 350 |
| Аренда здания | 1 002 |
| Износ ремонта и мебели | 572 |
| Продукты для завтраков: 1,6 гостя на номер | 480 |
| Комиссия агрегаторов бронирования | 468 |
| Коммунальные платежи | 304 |
| Менеджер по продажам, бухгалтер, кастелянша | 265 |
| Белье, стирка, косметика в номерах | 250 |
| Администраторы-портье | 244 |
| Горничные | 228 |
| Текущий ремонт | 152 |
| Управляющий | 136 |
| Повара завтраков | 122 |
| Техник | 68 |
| Реклама, система бронирования, эквайринг, охрана, бухгалтерия | 278 |
| НДС 22% с дополнительных услуг | 27 |
| Остается до налога | 754 |
Половина расходов гостиницы не зависит от загрузки: аренда, ресепшн, управляющий, техник, коммунальные. Поэтому с каждой проданной ночи после точки безубыточности остается много, а с каждой непроданной — теряется. Загрузка 72% вместо 63% — и прибыль растет на 70%.
При каком числе номеров гостиница окупается
Расчет для областного центра. Загрузка — 63% за год. Мини-отель — 4 000 рублей за номер без завтрака, гостиница на 20 и 50 номеров — 5 200 с завтраком, гостиница 3* с рестораном — 5 500. В аренде — помещение без отделки по 800 рублей за м² в месяц и ремонт по 28 тыс. рублей за м². Стройка — 110 тыс. рублей за м². 60% броней — через агрегаторы с комиссией 15%.
| Формат | Номеров | Выручка | Вложения | Прибыль в месяц | Доходность | Окупаемость | Человек |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Мини-отель в арендованном помещении, владелец — управляющий | 10 | 9,8 млн | 12,17 млн | 53 тыс. | 5% | 6,7 года | 3 |
| Гостиница в арендованном здании | 20 | 24,6 млн | 26,75 млн | убыток 16 тыс. | — | — | 10 |
| Гостиница в арендованном здании | 50 | 61,5 млн | 63,98 млн | 614 тыс. | 12% | 4,6 года | 15 |
| Гостиница: строительство своего здания | 20 | 24,6 млн | 115,02 млн | 117 тыс. | 1% | 21,8 года | 10 |
| Гостиница 3* с рестораном: строительство | 50 | 79,0 млн | 294,70 млн | 1,04 млн | 4% | 12,5 года | 23 |
Прибыль — после налогов. Окупаемость — по денежному потоку: вложения делятся на прибыль плюс износ. Доходность — чистая прибыль к вложениям; у гостиницы в аренде она ниже, чем кажется по окупаемости, потому что ремонт списывается за 10 лет аренды.
Что из этого следует:
- Мини-отель — работа на себя, и не самая выгодная. Около 50 тыс. рублей в месяц владельцу, который сам управляет и принимает гостей. Он окупается, если помещение свое, аренда дешевле или загрузка выше 70%.
- 20 номеров — «мертвая зона». Круглосуточный ресепшн, управляющий, техник и повар нужны и 20, и 50 номерам; на 20 номерах эти расходы съедают всю прибыль.
- 50 номеров в аренде — бизнес. Около 610 тыс. рублей в месяц, вложения возвращаются за 4,6 года. Нужен долгий договор аренды — 10 лет и больше — с понятной индексацией.
- Строить свое здание невыгодно. Стройка по 110 тыс. рублей за м² делает гостиницу на 20 номеров вложением на 20 с лишним лет, на 50 номеров с рестораном — на 12–13 лет. Строят, когда есть своя земля или здание под реконструкцию, льготное финансирование или сетевой бренд с высокой загрузкой.
Мини-отель на 10 номеров: доходы и расходы
Владелец — управляющий: принимает гостей днем, ведет бронирования и закупки. Ночью работают 2 администратора по очереди, убирает горничная:
| Статья | В год, руб. |
|---|---|
| Выручка | 9 846 000 |
| Проживание: 2 373 ночи по 4 000 руб. | 9 490 000 |
| Дополнительные услуги | 356 000 |
| Расходы | |
| Аренда 240 м² по 800 руб. за м² | 2 304 000 |
| Администраторы с взносами, 2 человека | 1 404 000 |
| Износ ремонта и мебели | 1 172 000 |
| Комиссия агрегаторов | 854 000 |
| Коммунальные платежи | 700 000 |
| Горничная с взносами | 655 000 |
| Белье, стирка, косметика | 593 000 |
| Текущий ремонт | 350 000 |
| Реклама: сайт, карты, фото | 300 000 |
| Бухгалтерия, банк, страхование, классификация | 300 000 |
| Эквайринг | 148 000 |
| Система бронирования и учета гостей | 140 000 |
| Налог УСН и взносы ИП за себя | 292 000 |
| Чистый доход владельца | 634 000 |
Около 53 тыс. рублей в месяц. Вложения — около 12,2 млн: ремонт 240 м² с санузлами в номерах — 6,72 млн, мебель и оснащение — 3,5 млн, резерв на 3 месяца — 1,45 млн, классификация и запуск — 0,5 млн. Без аренды — в своем помещении — тот же мини-отель приносил бы около 200 тыс. рублей в месяц.
Гостиница на 50 номеров: вложения
| Статья | Сумма, руб. |
|---|---|
| Ремонт и инженерия здания 1 200 м²: санузлы в номерах, вентиляция, пожарная безопасность | 33 600 000 |
| Мебель и оснащение 50 номеров, ресепшн, кухня завтраков | 22 500 000 |
| Резерв на 3 месяца постоянных расходов | 7 379 000 |
| Проект, классификация, система бронирования, запуск продаж | 500 000 |
| Итого | 63 979 000 |
Гостиница на 50 номеров: загрузка и выручка
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Номеров | 50 |
| Загрузка за год | 63% |
| Ночей в номерах | 11 498 |
| Средняя цена номера с завтраком | 5 200 руб. |
| Проживание | 59 787 000 руб. |
| Дополнительные услуги: трансфер, прачечная, парковка, мини-бар | 1 725 000 руб. |
| Выручка | 61 512 000 руб. |
Туристический налог гость платит сверх цены номера; гостиница собирает его и перечисляет в бюджет.
Гостиница на 50 номеров: штатное расписание и зарплаты
| Должность | Человек | Зарплата в месяц | Взносы в месяц | В год с взносами, руб. |
|---|---|---|---|---|
| Администраторы-портье, сутки через трое | 4 | 45 000 | 13 500 | 2 808 000 |
| Горничные | 4 | 42 000 | 12 600 | 2 620 800 |
| Управляющий | 1 | 100 000 | 30 000 | 1 560 000 |
| Повара завтраков | 2 | 45 000 | 13 500 | 1 404 000 |
| Менеджер по продажам и бронированию | 1 | 70 000 | 21 000 | 1 092 000 |
| Бухгалтер | 1 | 70 000 | 21 000 | 1 092 000 |
| Кастелянша | 1 | 55 000 | 16 500 | 858 000 |
| Техник | 1 | 50 000 | 15 000 | 780 000 |
| Итого | 15 | 12 214 800 |
Суммы — до вычета НДФЛ, ориентир для областного центра. Взносы в расчете — 30% без пониженного тарифа. Горничная убирает 12–14 номеров за смену; при загрузке 63% в среднем занято 32 номера, с выходными нужно 4 горничные. Охрана — по договору с охранным предприятием, в прочих расходах.
Кто не на зарплате:
- Владелец — арендодатель, банки, крупные клиенты, контроль. Его доход — прибыль; управляющий уже нанят.
Гостиница на 50 номеров: все расходы и прибыль
| Статья | В год, руб. |
|---|---|
| Аренда здания 1 200 м² по 800 руб. за м² | 11 520 000 |
| Износ ремонта и мебели | 6 574 000 |
| Продукты для завтраков | 5 519 000 |
| Комиссия агрегаторов бронирования | 5 381 000 |
| Коммунальные платежи | 3 500 000 |
| Менеджер по продажам, бухгалтер, кастелянша с взносами | 3 042 000 |
| Белье, стирка, косметика в номерах | 2 874 000 |
| Администраторы-портье с взносами | 2 808 000 |
| Горничные с взносами | 2 621 000 |
| Текущий ремонт, замена текстиля и мелкой мебели | 1 750 000 |
| Управляющий с взносами | 1 560 000 |
| Повара завтраков с взносами | 1 404 000 |
| Охрана, страхование, бухгалтерия, банк, классификация | 1 000 000 |
| Эквайринг | 923 000 |
| Реклама: сайт, модуль бронирования, карты, фото | 900 000 |
| Техник с взносами | 780 000 |
| Система управления отелем, электронная регистрация гостей | 380 000 |
| Итого | 52 536 000 |
Выручка 61,51 млн минус НДС с дополнительных услуг — 0,31 млн — и расходы 52,54 млн — прибыль до налога 8,66 млн рублей. Налог на УСН «доходы минус расходы» 15% — 1,30 млн. Чистая прибыль — 7,37 млн рублей в год, около 614 тыс. в месяц. Вместе с износом гостиница приносит 13,94 млн рублей денег в год; окупаемость — 63,98 млн / 13,94 млн — около 4,6 года, доходность по чистой прибыли — 12% в год.
НДС: проживание — 0%, дополнительные услуги — 22%. Входящий НДС по ремонту, мебели и расходам на проживание можно принимать к вычету; в расчете мы его не учитываем — это запас.
Насколько результат зависит от загрузки и цены
| Сценарий | Выручка | Прибыль в месяц | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|
| Базовый | 61,5 млн | 614 тыс. | 12% | 4,6 года |
| Загрузка 72% вместо 63% | 70,3 млн | 1,04 млн | 19% | 3,4 года |
| Загрузка 54% вместо 63% | 52,7 млн | 125 тыс. | 2% | 7,9 года |
| Цены выше на 10% | 67,7 млн | 1,00 млн | 19% | 3,4 года |
| Цены ниже на 10% | 55,4 млн | 219 тыс. | 4% | 7,0 года |
Главное — загрузка и цена номера. Помогают договоры с компаниями на командировки, бронирование напрямую через свой сайт (без комиссии агрегатора), гибкие цены по дням недели и событиям, отзывы и рейтинг на площадках бронирования.
Как открыть гостиницу или мини-отель: что нужно
- Выбрать место. Центр или деловой район, рядом с вокзалом, крупными предприятиями, вузами, больницами — те, кто приезжает в город по делам; в туристическом городе — рядом с достопримечательностями.
- Найти помещение. Нежилое здание или этаж, который можно переоборудовать: вода и канализация к каждому номеру, вентиляция, два эвакуационных выхода. Договор аренды — на 10 лет и больше, с регистрацией.
- Сделать проект и ремонт. Номера 16–20 м² с санузлом, ресепшн, служебные помещения, кухня завтраков, пожарная сигнализация.
- Зарегистрироваться. ИП или ООО, ОКВЭД 55.10; уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности; онлайн-касса.
- Пройти классификацию и внести гостиницу в единый реестр классифицированных средств размещения.
- Подключить продажи. Система управления отелем, модуль бронирования на сайте, channel manager, агрегаторы, карты, договоры с компаниями.
- Набрать персонал — администраторы, горничные, техник; стандарты уборки и заселения.
Требования и документы
- Единый реестр классифицированных средств размещения — без включения в него нельзя оказывать гостиничные услуги (закон № 436-ФЗ).
- Помещение — нежилой фонд; гостиница в многоквартирном доме — только в нежилых помещениях с отдельным входом.
- Пожарная безопасность и санитарные правила — сигнализация, эвакуационные выходы, огнетушители, вентиляция, уборка и смена белья.
- Регистрация гостей — российских граждан и иностранцев по месту пребывания, электронно.
- Туристический налог — гостиница собирает его с гостей и перечисляет в бюджет.
- Налоги. УСН; при доходе больше 20 млн рублей — НДС: проживание 0% до 2030 года при выборе общей ставки 22% по остальным услугам.
Риски
- Низкая загрузка — корпоративные клиенты, свой сайт, гибкие цены, рейтинг на площадках.
- Рост аренды — долгий договор с фиксированной индексацией и правом продления.
- Зависимость от агрегаторов — прямые бронирования, программа лояльности, договоры с компаниями.
- Персонал — горничные и администраторы часто уходят; стандарты, обучение, честная зарплата.
- Изменения правил — реестр, туристический налог, регистрация гостей; проверяйте требования каждый год.
Источники
- Средние цены проживания в гостиницах 1*–5* в сентябре 2026 года по регионам: Росстат, «Средние потребительские цены на отдельные виды товаров и услуг».
- Средняя загрузка отелей в России в 2025 году: АТОР по данным Hotel Advisors.
- НДС 0% на проживание в гостиницах для плательщиков УСН: ФНС; продление до 2030 года: ФНС.
- Классификация и единый реестр средств размещения: Федеральный закон от 30.11.2024 № 436-ФЗ.
Оговорка о расчетах
Все цифры — модель, а не гарантия результата. Расчет сделан для областного центра в ценах октября 2026 года. Загрузка, цена номера, аренда, стоимость ремонта и стройки, доля броней через агрегаторы сильно различаются по городам и меняются из года в год; таблица сценариев показывает, насколько результат чувствителен к каждому из них. Наши оценки — загрузка 63%, цена номера 4 000–5 500 рублей, аренда 800 рублей за м², ремонт 28 тыс. и стройка 110 тыс. рублей за м², 24 м² площади на номер в аренде и 40 м² в своем здании, налог на имущество и землю 1,5% стоимости, зарплаты. Цены гостиниц по регионам — по данным Росстата. Перед запуском пересчитайте модель под свой город: узнайте загрузку и цены 5–7 гостиниц рядом на площадках бронирования, ставки аренды подходящих зданий, сметы ремонта, требования классификации в аккредитованной организации.
Вопросы и ответы
Сколько стоит открыть гостиницу?
Мини-отель на 10 номеров в арендованном помещении — около 12 млн рублей: ремонт 240 м² с санузлами в номерах — 6,7 млн, мебель и оснащение — 3,5 млн, резерв на 3 месяца аренды и зарплаты. Гостиница на 20 номеров в аренде — около 27 млн, на 50 номеров — около 64 млн. Построить свое здание гостиницы на 20 номеров — около 115 млн с участком, на 50 номеров с рестораном — около 295 млн.
Сколько стоит построить гостиницу на 20 номеров?
Около 115 млн рублей в областном центре: здание около 800 м² по 110 тыс. рублей за м² — 88 млн, сети и благоустройство — 4 млн, участок — 6 млн, мебель и оснащение номеров — 11 млн, резерв и запуск. При выручке около 25 млн рублей в год такая гостиница приносит около 120 тыс. рублей в месяц и окупается больше 20 лет.
Какой срок окупаемости гостиницы?
Гостиница на 50 номеров в арендованном здании окупается примерно за 4,6 года. Мини-отель на 10 номеров с владельцем-управляющим — около 7 лет. Гостиница на 20 номеров в аренде работает около нуля. Своя построенная гостиница на 50 номеров с рестораном окупается около 12–13 лет, на 20 номеров — больше 20 лет.
Какое штатное расписание у гостиницы?
Гостиница на 50 номеров: 4 администратора-портье сутки через трое, 4 горничные, 2 повара завтраков, управляющий, менеджер по продажам и бронированию, бухгалтер, кастелянша, техник — 15 человек, около 12,2 млн рублей в год с взносами. В мини-отеле на 10 номеров — 2 администратора на ночные смены и горничная, днем гостей принимает владелец.
Какие документы нужны для открытия гостиницы?
ИП или ООО с ОКВЭД 55.10, право собственности или договор аренды помещения в нежилом фонде, соответствие требованиям пожарной безопасности и санитарным правилам, уведомление Роспотребнадзора о начале деятельности, классификация и внесение в единый реестр классифицированных средств размещения — без этого принимать гостей нельзя. Еще — онлайн-касса, регистрация иностранных гостей по месту пребывания, туристический налог.
Выгодно ли открывать мини-отель?
Мини-отель на 10 номеров в арендованном помещении приносит около 50 тыс. рублей в месяц владельцу, который сам работает управляющим и принимает гостей днем, — 5% в год на 12 млн вложений. Он выгоден, если помещение свое или аренда дешевле, загрузка выше 70% или цены выше средних — например, в туристическом городе.
Сколько номеров должно быть в гостинице, чтобы она окупалась?
По нашему расчету — от 40–50 номеров. Круглосуточный ресепшн, управляющий, техник и повар нужны и 20 номерам, и 50; на 20 номерах эти расходы съедают прибыль, на 50 — делятся на больше ночей. Гостиница на 50 номеров в аренде приносит около 610 тыс. рублей в месяц.
